2026年4月16日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，单月销售降幅收窄，出现“小阳春”行情；投资降幅扩大。
报告具体内容如下：
国家统计局发布2026年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。3月销售面积1.02亿平，同比增速-7.4%（前值：-13.5%）；开发投资金额8108亿元，同比增速-11.3%（前值：-11.1%）；新开工面积5289万平，同比增速-17.4%（前值：-23.1%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点
1.商品房销售：
3月销售同比降幅明显收窄，受核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动。
1）商品房单月销售降幅收窄。3月全国商品房销售面积1.02亿平，同比下降7.4%，降幅较2月收窄了6.1个百分点；销售金额9076亿元，同比下降13.3%，降幅较2月收窄了6.9个百分点。其中，住宅销售面积同比下降10.3%，住宅销售金额同比下降15.2%，同比降幅较2月分别收窄了5.6、6.6个百分点。我们认为，3月销售改善主要原因是核心城市尤其是北京与上海政策影响以及传统销售旺季下出现了“小阳春”行情。不过，全国商品房销售面积同比降幅虽然从2025年11月以来持续收窄，但降幅仍然不小，仍需要关注4月的楼市成交情况。
2）销售均价同比持续下滑，环比有所回升。3月商品房销售均价8870元/平，环比增长0.7%，同比下降6.4%；其中住宅销售均价9379元/平，环比增长1.3%，同比下降5.5%。从绝对值来看，房价回落至2020年3月的水平。
3）从区域来看，东、中、西部地区销售面积同比降幅均收窄，西部地区销售均价降幅扩大。3月东、中、西部销售面积同比增速分别为-6.9%、-5.8%、-8.0%，降幅较2月分别收窄5.9、3.3、9.8个百分点；销售金额同比增速分别为-14.1%、-8.0%、-14.2%；销售均价同比增速分别为-7.7%、-2.4%、-6.7%，东、中部地区销售均价同比降幅较2月分别收窄3.4、1.0个百分点，西部地区销售均价同比降幅较2月扩大3.5个百分点。从累计来看，1-3月全国商品房销售面积1.95亿平，同比下降10.4%（前值：-13.5%）；销售金额1.73万亿元，同比下降16.7%（前值：-20.2%）；销售均价8841元/平，同比下降7.0%（前值：-7.7%）。
2.商品住宅库存：
因销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；现房库存占比仍处于历史最高水平。
1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至3月末，我国商品住宅广义库存面积为14.0亿平，环比下降3.1%，同比下降17.6%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.6个月，环比下降1.8个月，同比下降0.2个月。
2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至3月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.28亿平，环比下降2.2%，同比增长1.4%；现房去化周期为22.5个月（由于1-3月现房销售未公布，我们采用2025年7-12月销售均值计算），环比下降0.5个月，同比提升2.1个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为30.5%，环比提升0.3个百分点，同比提升5.7个百分点。
3.房地产开发投资、新开工、竣工：
房地产投资同比降幅扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。3月开发投资金额8108亿元，同比下降11.3%，降幅较2月扩大了0.2个百分点。其中住宅开发投资金额6249亿元，同比下降11.3%，降幅较2月扩大了0.6个百分点。投资降幅扩大主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。
1）土地投资走弱。2025年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降11.5%，增速较二季度下降32.9个百分点，我们预计对今年一季度的土地投资造成拖累。
2）施工建安投资持续低迷。1-3月施工面积同比下降11.7%。从区域来看，东部地区投资降幅扩大，中、西部收窄。东部、中部、西部地区3月投资额同比增速分别为-12.1%、-10.9%、-7.6%，东部地区降幅较2月扩大了0.7个百分点，中、西部地区降幅分别收窄0.6、1.0个百分点。从累计来看，1-3月开发投资金额1.77万亿元，同比下降11.2%（前值：-11.1%）。
新开工面积同比降幅虽然收窄，但仍出现双位数负增长，且从绝对值来看，处于2004年以来同期最低水平。3月新开工面积5289万平，同比下降17.4%，降幅较2月收窄了5.7个百分点，从绝对值来看，新开工面积处于2004年以来同期最低水平。从累计来看，1-3月新开工面积为1.04亿平，同比下降20.3%（前值：-23.1%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预计将持续回落，但降幅也都会略微收窄。
竣工面积同比降幅收窄，但仍处于2008年以来同期最低水平。3月竣工面积3469万平，同比下降19.1%，降幅较2月收窄了8.8个百分点，但从绝对量来看，处于2008年以来同期的最低水平。1-3月累计竣工面积9789万平，同比下降25.0%（前值：-27.9%）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，2026年竣工将延续周期性的缩量。
4.开发商资金：
房企到位资金降幅扩大，主要是因为投资减少。不过其中房款由于销售有所修复降幅收窄，外部融资仍然走弱。3月房企到位资金7477亿元，同比减少18.7%（前值：-16.5%）。
1）房款3345亿元，同比减少20.1%（前值：-27.6%），受销售有所修复影响。定金及预收款同比减少17.8%，个人按揭贷款同比下降24.7%，降幅较2月分别收窄3.7、17.2个百分点。
2）非房款4132亿元，同比减少17.4%（前值：-8.6%）。其中国内贷款849亿元，同比下降43.3%，降幅较2月扩大了29.4个百分点；自筹资金2823亿元，同比下降4.2%，降幅较2月收窄了1.7个百分点。从累计来看，1-3月房企到位资金2.05万亿元，同比下降17.3%（前值：-16.5%）。
5.2026年核心指标预测：
1）商品房销售：我们预计2026年销售面积8.1亿平，同比下降8%；销售均价9144元/平，同比下降4%；销售金额7.4万亿元，同比下降12%。2026年成交量价整体呈现“前低后高”的态势，我们预计全年销售量价同比降幅较2025年小幅收窄。
2）开发投资：我们预计2026年房地产开发投资6.9万亿元，同比下降16%，较2025年降幅收窄。一方面，在销售与融资的双重压力下，房企新开工意愿低迷，施工面积持续负增长，建安投资支撑较弱；另一方面，目前销售阶段性修复是否具有可持续性仍待观察，前期拿地大幅减少，土地投资减少也对投资造成了拖累。不过，施工建安投资的拖累预计缓解，但土地投资的拖累预计仍在扩大。
3）新开工：我们预计2026年新开工面积4.8亿平，同比下降18%，较2025年降幅收窄。
4）竣工：我们预计2026年竣工面积4.9亿平，同比下降19%。由于前期新开工明显收缩，同比持续出现负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量。
投资建议
3月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，商品房销售同比降幅明显收窄；但持续性仍需要观察，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。阶段性回暖延续也需要政策加力支持，关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况，我们预期或在现有“稳地产”的框架下延续积极表态，更加注重落地执行以及政策协同发力。二季度可以关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团、中国金茂。
2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。
3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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